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小囡建議：上海買房還是要靠地段，但是各位如果是來上海打拼，小囡建議您可以先買一套低端不是那麼好的，但是在將來生活配套上，最重要的是看地鐵規劃。隨後再根據自身的發展，量力而行進行置換。手頭比較寬裕的各位買房還是看2各字地段”。
在2016年之後，因為上海限購和漲幅過大，在巨大的剪刀差之下，上海外溢人群蜂擁進入上海周邊的房地產市場，昆山、嘉善、太倉、啟東這四個城市都迎來瞭各自的房價高峰。然而，站在理性的思考來看，以上區域在經歷的房地產熱潮之後，市場已經趨於飽和，未來的二手房量極其巨大，從投資的角度而言，是否依舊理性？它們是上海遠郊巨大的泡沫嗎？它們的前途是光明還是充滿灰暗？
今天，我們就站在環滬角度，站在上海未來發展的角度，從宏觀方面來分析環上海房地產的未來？去尋找一個真正的新窪地，理性的進行房地產投資的發展。
當嘉定均價4萬，金山均價2萬？它們的外溢市場價格還是否理性？
通過近期的市場數據可以發現，昆山與嘉善的兩個熱銷坐標樓盤，價格分別在3萬2與1萬4，如果對比上海的房價來看，無疑價格還是具有一定誘惑力的。但是如果我們從嘉定-昆山與金山-嘉善兩個環上海的上下遊板塊的價格走勢來分析，似乎情況並不是如此。
嘉定的均價不過4萬，而作為嘉定外溢的昆山花橋的某樓盤價格已經高達3萬2/㎡。同理，金山的均價不過2萬，而金山外溢的嘉善某樓盤價格已達1萬5元/㎡。從投資回報的空間來說，短期內，在無特別的政策與配套規劃利好的前提下，投資的回報空間也就在5000-8000元/㎡。算上人民幣的貶值、二手房的折舊以及各類交易稅費等等，其實際的回報率實則更低。
另外，還有一個更為重要的問題。現在很多環上海板塊，更多是借勢於樓市整體的火爆順勢漲價，但是當房地產市場不斷回歸理性之後，市場的價格是否還能依舊如此堅挺。同時，大量的二手房源流進市場，又如何快速消化，用通俗的話講——“接盤俠在哪裡”？
環上海是否還有理性投資的機會？答案是“當然”！
環上海房產投資的基本邏輯，不僅僅在於本區域，更要考慮上級市場。嚴格來說，環上海的區域競爭核心是它們所對應的上海的各行政區的實力對比。在上海一橫兩縱發展的大背景下，城市向西的力量已經著力在大虹橋板塊所處的青浦板塊。近兩年，青浦的大規模發展，500強企業的導入，華為總部基地的進駐，各類商業綜合體的相繼運營，帶動瞭青浦區的核心競爭力。
所以，從投資環上海的理性角度來看，未來青浦的外溢板塊，在增長幅度上將有較大優勢。同時，G50、地鐵17號線與蘇州7號線相連，使得青浦外溢板塊發展可以更為順暢。
青浦外溢，黃金正核，價值熱土？汾湖“呼之欲出”！
2016年9月7日，碧桂園以10707元/㎡的樓板價拍下汾湖兩幅地塊，總金額16.74億元；2017年4月，碧桂園再次於汾湖高價拿地，同日遠洋地產也高價競得一塊土地。品牌開發商的紛至沓來讓市場上對於汾湖板塊的關註度陡然提升。
究竟汾湖有何魅力，可以贏得那麼多品牌開發商與客戶的個人小額借款關註。通過分析可發現，無外乎以下四點：
1、地段、地段還是地段：汾湖地處浙江、上海、江蘇的黃金正中。從汾湖開車到上海青浦隻需15分鐘，到虹橋機場或蘇州僅需30分鐘。便捷的城市交通網絡，使得汾湖具有得天獨厚的交通優勢，也讓許多上海就業的外地人群可以擁有一套方便去上海上班的低價住宅。這也就早就瞭汾湖市場的火爆，據悉，僅僅碧桂園所打造的湖悅天境項目，在2017年已經累計銷售700餘套，在沒有太多市場推廣的情況下，客戶的熱情度可見一斑。
地段PK：汾湖；昆山；嘉善
2、舒適的環境才是人居的根本：汾湖，人稱百湖之境。以多大湖，多美湖而文明。優越的生態環境離不開政府花數以億元打造的城市環保系統，也得益於汾湖得天獨厚的自然資源。與上海外溢板塊大多工業區集中，空氣質量差完全不同。汾湖的空氣溫潤，環境適宜，周邊有黎裡、西塘與周莊三大人文古鎮環繞玉山銀行個人信貸。舒適的生活環境具有完全秒殺環上海其餘市場的優勢。
環境PK：汾湖；昆山；嘉善
3、有配套就有安居樂業：汾湖的地理位置，可以理解為5分鐘生活圈，15分鐘生活圈與30分鐘生活圈。5分鐘生活圈，可以涵蓋汾湖本地的如新天地、嘉樂城等等商業娛樂綜合體，同時樂購、星巴克、肯德基等品牌也已入駐。15分鐘直達青浦，吾悅廣場、奧特萊斯等等大型綜合體匯翠一線潮流品牌生活方式；30分鐘直達大虹橋核心板和蘇州金雞湖板塊。同時，汾湖本地實驗幼兒園、小學、中學教育資源完善，吳江第五人民醫院配備一流醫療資源。
成熟的生活服務與配套優勢，讓汾湖作為信貸利率計算環上海板塊的新星，但是同樣具有不遑多讓的居住舒適度。
配套PK：汾湖；昆山；嘉善
4、價格競爭力，汾湖無可匹敵：以碧桂園湖悅天境台南信貸利率比較來看，地處汾湖板塊正中位置，現在的洋房銷售均價在19000元/㎡，疊墅的銷售均價在25000元/㎡。相比於青浦的5萬均價與大虹橋板塊國際規劃所帶來的價格騰飛，未來的升值空間與板塊價值是周邊環上海市場所不可匹敵的。而作為昆山與嘉善的上級市場，嘉定的發展雖然穩定但缺少新的刺激點，價格大幅度上漲可能性較低；金山作為上海發展最為緩慢的行政區之一，自身房地產市場就不太發達，二手房市場更是蕭條，長久以來房價增長緩慢。作為金山的下一級市場，嘉善的房價如何可以保證穩定有序的發展？
免責聲明：本文僅代表作者觀點，不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表，未經許可，不得轉載。
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